Anwendung der ImmoWertV 2021
Am 1. Januar 2022 ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805) in Kraft getreten. Gleichzeitig ist die ImmoWertV 2010 außer Kraft getreten. Alle wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien (WertR, BRW-RL, SW-RL, VW-RL, EW-RL) wurden in die ImmoWertV 2021 integriert und sind damit ab dem 1. Januar 2022 verbindlich anzuwenden. Die bisherigen Richtlinien des Bundes wurden durch Bekanntmachung im Bundesanzeiger (BAnz AT 31.12.2021 B11) für gegenstandslos erklärt. Mit der ImmoWertV 2021 werden daher im Gegensatz zur bisherigen ImmoWertV verbindliche Modellansätze für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, insbesondere für die Ermittlung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen vorgegeben. Der Bund als Verordnungsgeber hat jedoch anerkannt, dass eine kurzfristige Modellumstellung durch die Gutachterausschüsse nicht erfolgen kann, da erst eine gewisse Anzahl von nach diesen neuen Modellvorgaben erfassten und ausgewerteten Kaufverträgen in den Kaufpreissammlungen enthalten sein muss. Daher wurde in § 53 Abs. 2 ImmoWertV eine Übergangsregelung zur Gesamt- und Restnutzungsdauer getroffen, die bis zum 31. Dezember 2024 gilt. Im Land Brandenburg wird von dieser Übergangsregelung Gebrauch gemacht.
Die Ermittlung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen für diesen Grundstücksmarktbericht erfolgt daher unverändert nach der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB) vom 4. August 2017 und der Brandenburgischen Sachwertrichtlinie (RL SW-BB) vom 31. März 2014 (geändert durch Erlass vom 21.03.2018).
§ 10 Abs. 2 ImmoWertV regelt die Anwendung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die (noch) nicht nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 ermittelt wurden: "Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermittlung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist." Von wesentlicher Bedeutung sind hierfür die Modellbeschreibungen zu diesen Daten. Zu den einzelnen sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden Ihnen in diesem Grundstücksmarktbericht Modellbeschreibungen zur Verfügung gestellt, die bei der modellkonformen Anwendung dieser Daten zu beachten sind.
Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen
Nach § 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches (BauGB) gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten insbesondere die Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken, je nach Grundstücksart marktüblich verzinst werden. Die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg wird seit 2017 durch die Brandenburgische Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB) geregelt, die wiederum auf der Ertragswertrichtlinie des Bundes aufsetzt.
Nach § 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches (BauGB) gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten insbesondere die Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken, je nach Grundstücksart marktüblich verzinst werden. Die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg wird seit 2017 durch die Brandenburgische Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB) geregelt, die wiederum auf der Ertragswertrichtlinie des Bundes aufsetzt.
-
Bewirtschaftungskosten
Die jeweiligen Bewirtschaftungskosten entsprechend Anlage 3 ImmoWertV und Nr. 4.2.3 VV EW-SW für die Jahre 2020 bis 2024 werden unter folgenden Link zur Verfügung gestellt:
Die jeweiligen Bewirtschaftungskosten entsprechend Anlage 3 ImmoWertV und Nr. 4.2.3 VV EW-SW für die Jahre 2020 bis 2024 werden unter folgenden Link zur Verfügung gestellt:
-
Rahmenbedingungen
Aufgrund der speziellen Situation im Land Brandenburg steht häufig in den jeweiligen Zuständigkeitsbereichen der regionalen Gutachterausschüsse keine ausreichende Anzahl von geeigneten Kauffällen für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen zur Verfügung. Aus diesem Grund wird durch den Oberen Gutachterausschuss bereits seit 2009 eine überregionale Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen durchgeführt. Voraussetzung für die landesweite Ableitung von Liegenschaftszinssätzen ist ein einheitliches Modell zur Erfassung und Auswertung der Kauffälle. Dieses wurde bis zum Inkrafttreten der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie durch die Erarbeitung und Vorgabe von einheitlichen Rahmenbedingungen umgesetzt. Nachfolgend stehen die Rahmenbedingungen für die landeseinheitliche Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen bis 2016 zur Verfügung (ab 2017 gelten die Rahmenbedingungen entsprechend der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB)).
Aufgrund der speziellen Situation im Land Brandenburg steht häufig in den jeweiligen Zuständigkeitsbereichen der regionalen Gutachterausschüsse keine ausreichende Anzahl von geeigneten Kauffällen für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen zur Verfügung. Aus diesem Grund wird durch den Oberen Gutachterausschuss bereits seit 2009 eine überregionale Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen durchgeführt. Voraussetzung für die landesweite Ableitung von Liegenschaftszinssätzen ist ein einheitliches Modell zur Erfassung und Auswertung der Kauffälle. Dieses wurde bis zum Inkrafttreten der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie durch die Erarbeitung und Vorgabe von einheitlichen Rahmenbedingungen umgesetzt. Nachfolgend stehen die Rahmenbedingungen für die landeseinheitliche Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen bis 2016 zur Verfügung (ab 2017 gelten die Rahmenbedingungen entsprechend der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB)).